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Maison urbaine, construire sur un micro terrain

Maison urbaine, construire sur un micro terrainDepuis la loi ALUR et la modification programmée des PLU (plans locaux d’urbanisme) dans un souci de densification des zones urbaines, la notion minimale de surface de terrain constructible disparaît.

La loi d’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) modifie l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme et supprime le coefficient d’occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) - Source Service public .

Cette nouvelle mesure devait permettre, dans de nombreuses villes, de construire sur des terrains de très petites tailles pour poser par exemple une maison de deux étages sur une parcelle de 100 ou 200m². Ces terrains sont très difficiles à trouver en agence. Les clients potentiels l'ont bien compris et se sont rabattus sur de petites maisons avec un petit terrain en espérant pouvoir faire une extension.

Cela était sans compter sur la grogne d'une grande partie des maires, qui, hostiles à cette densification, ont durci les règles du PLU afin de contrecarrer cette nouvelle loi. Augmentation de la zone d'espace naturelle minimale, baisse de l'emprise au sol ou de la hauteur du bâti… Bref, un coup de frein sérieux à cette réforme dans de nombreuses communes, mais heureusement pas toutes !

Les champions du genre sont les japonais qui, depuis des années, utilisent la moindre surface pour faire des micros maisons hors normes et pourtant très design et ergonomiques. Gageons que, malgré cette fronde des élus contre le gouvernement, nous y viendrons aussi compte tenu des prix du foncier.

 

Construire une mini maison (- de 80m²) peut également être une solution pour les propriétaires de terrains acquis il y a des années, et qui aujourd'hui n'ont pas

Maison urbaine, construire sur un micro terrain2 ou  plus l'utilité d'un terrain de 700 ou 1000 m². Il y a encore 10 ans, dans de nombreuses communes, une surface minimum de terrain était imposée pour pouvoir construire une maison individuelle.

Depuis 2014, il est illégal de fixer des COS et des superficies minimales. Cependant, les règles relatives au gabarit, volume etc… des constructions restent applicables. Pour les communes ayant voté un PLU avec COS juste avant la loi ALUR : celui-ci deviendra automatiquement caduque au bout de 3 ans. Soit au maximum le 24 mars 2017.

Les zones constructibles des villes sont classifiées par lettre A -pour agricole, U - urbaine, AU - à urbaniser, N - naturelle. L'emplacement de votre parcelle est bien-sûr très important car sujet à la législation de la lettre affectée à cette zone. En zone urbaine, il existe plusieurs sous-divisions :

Ua = zone urbaine dense

Ub= zone urbaine mixte

Ug = zone urbaine isolée et/ou groupée

Uh = zone équipements santé

Ui = zone industrielle ou artisanale

Un = zone de faible densité

Uv = zone réservée gens du voyage

Chaque PLU définit de manière spécifique ces zones dans le respect de la loi SRU. Si vous avez un projet de mini maison avec une emprise au sol très faible, consultez un architecte spécialisé dans ce genre de réalisation. L'optimisation est le maître mot d'une habitation de cette taille. N'hésitez pas à consulter sur le web des réalisations dans le monde entier. Celles-ci vous donneront de nombreuses idées sur la disposition des pièces, des ouvertures, des matériaux, de l'accessibilité… Un challenge vraiment passionnant.

 

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