Cette rubrique réalisée en partenarait avec information-juridique.com et spécifique à la maison, vous fournira de précieux renseignements concernant les démarches à faire. Pour tout conseil personnalisé n'hésitez pas à leur poser des question en ligne (à partir de 15€)
:: Le permis de construire pour les
constructions existantes
Il peut être pensé à tord que le permis de construire n'est
obligatoire que pour les nouvelles constructions. C'est une erreur dans la
mesure où ce permis peut également être exigé pour tous les travaux concernant
:
- l'agrandissement d'un bâtiment
lorsque l'opération vise à créer plus de 20m² de (SHOB). C'est le cas par
exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux
supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant ainsi la surface
habitable
- le changement de destination d'une
construction (par exemple le changement d'un local commercial en local
d'habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la
structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
-la modification du volume de
l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une
ouverture sur un mur extérieur.
En cas de refus de délivrance d'un permis de construire,
vous disposez d'un droit de recours gracieux, hiérarchique et enfin
contentieux. En cas de problèmes, n'hésitez pas à contacter un professionnel.
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Gabriel Seignalet pour http://www.information-juridique.com
:: Réserves émises lors de la réception
des travaux
Une fois les travaux terminés, lors
de l'établissement du procès verbal de réception des travaux, des réserves
peuvent être émises par le maitre d'œuvre. Dans ce cas, il faut savoir que le
constructeur dispose d'un délai de 60 jours pour mettre la construction en
conformité avec la demande formulée par le maitre d'œuvre. Ce n'est qu'au terme
de ces modifications, que ce dernier a l'obligation de verser les 5% du montant
de la construction. En cas de problème, n'hésitez pas à consulter un juriste
professionnel.
:: Le contrat de construction
Le contrat de construction est un
élémentessentiel dans la construction
de tout immeuble. A ce titre, il convient d'en examiner précisément tous les
points. En cas de problème d'incompréhension à l'égard de telle ou telle clause,
il ne faut pas hésiter à s'en référer à un professionnel du Droit
(www.information-juridique.com). Ainsi par exemple, si vous souhaitez conclure
le contrat de construction parallèlement à l'acte d'achat du terrain, il peut
être intéressant d'insérer dans le contrat de construction une clause
suspensive prévoyant que le contrat ne sera valable que lorsque vous deviendrez
propriétaire du terrain.
En synthèse, la négociation du
contrat ne doit surtout pas être faite à la légère, chaque point pouvant faire
l'objet d'une discussion.
:: La garantie décennale La garantie décennale est une
garantie d’ordre public qui ne peut, à ce titre, être écartée par une clause
contraire. Elle s’applique dès lors que les travaux sont réalisés par une
entreprise et protège le maître d’œuvre contre les dommages, qu’il résulte
d’une malfaçon ou d’un vice du sol, et qui ont pour effet d’affecter l’immeuble
de sorte qu’ils le rendent « impropre à sa destination ».
Cette garantie est source de
nombreuses difficultés et nécessite, en cas de problème, de prendre contact
avec un juriste professionnel.
:: La déclaration préalable de travaux
La
déclaration préalable est un document que les particuliers qui souhaitent
apporter des modifications à leur habitation, ont l'obligation de remplir et de
déposer auprès de la mairie de leur domicile. Ce document est obligatoire pour
les travaux de faible importance.
Une déclaration préalable doit être
déposée avant d'édifier toute construction nouvelle créant une surface hors
œuvre brute (SHOB) supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m², tout
agrandissement d'une construction entraînant la création d'une SHOB supérieure
à 2m² et inférieure ou égale à 20m², toute transformation de plus de 10m² de
SHOB en surface hors œuvre nette (SHON), toute modification de l'aspect
extérieur d'un bâtiment, tout changement de destination d'un bâtiment (par
exemple transformation d'un local commercial en local d'habitation). Cette
formalité s'impose même si le changement de destination n'implique pas de
travaux.
Gabriel Seignalet pour http://www.information-juridique.com
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Le viager :
Avantages et limites
Communément appelé « vente en viager », cette vente d’un type particulier s’apparente en réalité à une vente avec réserve d’usufruit. Le contrat de « vente viagère » peut se définir comme un contrat par lequel une partie (le vendeur) vend la nue propriété de son bien à une autre personne (l’acheteur) à charge pour lui de verser une rente viagère. Le montant de cette indemnité est déterminé d’un commun accord entre les parties. Cependant il existe des règles de calcul pour calculer l’indemnité en fonction de l’âge du locataire, des courbes relatives au taux de mortalité etc.
Même si le plus souvent, un contrat de vente viager prend la forme d’un usufruit. Il est toutefois possible d’acheter un bien en viager « vide ». Dans ce cas, la vente viagère s’apparente à une vente tout ce qu’il y a de plus classique à ceci prés que le prix, au lieu d’être versé une fois dans son intégralité, va prendre la forme d’une rente viagère.
Ce contrat présente des avantages pour chacune des parties
Pour le vendeur, vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente sont généralement bien plus importants que si le logement était mis en location.
S’il occupe le logement à la vente, il est assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire. Pour l’acheteur, cela lui permet d'accéder à la propriété généralement à moindre coût.
En effet, le contrat viager est généralement présenté comme étant une bonne affaire pour l’acquéreur. La seule critique pouvant être adressée à ce contrat réside dans son caractère aléatoire. Rien au monde ne permettant de connaître la date de décès du vendeur.
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La clause de tontine
Aujourd’hui presque tombé en désuétude, la clause de tontine présente des avantages en matière successorale. Sur le fondement de l’article 1130 du Code civil, qui prohibe les pactes sur successions futures, la jurisprudence a mis en place un certains nombres de décisions autorisant la clause de tontine.
Cette clause est insérée dans un contrat de vente d’un immeuble, lorsqu’il y a plusieurs acheteurs, et prévoit que le dernier acquéreur survivant sera le réputé avoir été seul propriétaire de l’immeuble depuis la date d’acquisition. Par exemple, deux parents achètent un bien en commun. Au décès d’un parent, l’autre devient seul propriétaire du bien. Le bien ne sera donc pas intégré dans la succession ce qui permet au parent de ne payer aucun droit sur la succession.
Aujourd’hui, la clause de tontine n’a plus grand intérêt. En effet, depuis les années 1980, les services fiscaux décident d’appliquer les droits de succession sur la part recueilli par le co-propriétaire survivant sauf la tontine porte sur l'habitation principale commune aux deux acquéreurs ayant une valeur globale inférieure à 76 000 € (Article 754 A du CGI).
L’usufruit
Le terme usufruit provient du latin « usus- fructus », ce qui signifie que l’usufruitier a droit à l’usage et aux fruits que procure le bien. A ce titre, il peut décider d’habiter le bien ou bien de le louer et d’en percevoir les loyers. Il est redevable de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Le bien figure dans son patrimoine. Le nue propriétaire, quant à lui n’a presque aucun droit sur le bien tant que l’usufruitier est en vie.
Cependant, la conclusion de certains baux nécessite l’accord du nu-propriétaire. Sont visés les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal.
L’usufruitier n’est légalement tenu qu’aux seules réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.
Toutefois, lorsque les travaux ont été occasionnés par l’usufruitier, ou qu’ils sont la conséquence d’un manquement de l’usufruitier à son devoir d’entretien et de réparation, ces derniers sont à la charge de l’usufruitier.
L’usufruit présente un avantage fiscal certain en matière de succession. En effet, en donnant la maison avec un réserve d’usufruit à un membre de sa famille, les droits à payer sont bien plus léger qu’en cas de succession.
Ainsi par exemple, si l’usufruitier a 65 ans, la valeur de la nue propriété transmise à l’enfant sera égale à 60% de la valeur de l’immeuble. C’est donc sur ces 60% seulement que les droits de donation seront calculés. Au décès de l’usufruitier, le nue propriétaire devient propriétaire à part entière sans formalité à accomplir ni de droits à payer.
En conclusion, l’usufruit présente un avantage fiscal indéniable en matière de succession.
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Par jurigaby pour http://www.information-juridique.com/
