Jean-François Martin Publié le 04 mai 2007 - Mis à jour le 25 juin 2019
Pour financer votre projet d’acquisition ou de construction de maison, vous devrez, à moins d’avoir une épargne considérable, faire un emprunt.
Ce prêt, que vous contracterez auprès d’un organisme financier, doit être bien étudié.
Avant de prendre toute décision, déterminez avec votre conseiller tous les paramètres de votre opération :
Credit immobilier : deux philosophies s’affrontent
Ceux qui vous diront "Quant à faire un projet, fais quelque chose d’ambitieux ", ce qui veut dire en effet une maison plus conséquente sur une parcelle de bonne taille qui constituera un patrimoine plus tard, mais pour un budget plus important.
Avantage: sur 20 ou 30 ans un effort financier constant qui finira par faire un placement dans un secteur qui de manière générale ne baisse pas.
Inconvénient : l’effort financier ne doit pas se faire au détriment de tout le reste et que la vie quotidienne devienne ingérable en raison du poids des remboursements.
Et ceux qui prêcheront au contraire pour emprunter un minimum pour commencer les travaux, finançant au fur et à mesure des rentrées, la finition et l’évolution de la construction.
Avantage : remboursements mensuels plus faibles et variables.
Inconvénient : les travaux risquent de durer très longtemps et, en cas de problème, la maison n’aura pas atteint sa valeur optimale et risque d’être difficilement revendable.
Sans trancher pour les uns ou pour les autres nous constaterons les éléments suivants :
Ceci étant dit, il y a une catégorie de gens qui n’ont pas le choix puisque les organismes financiers ne leur font pas confiance ; ce sont par exemple les auteurs, les intermittents du spectacle, les gens ayant un revenu variable ou saisonnier, les bas salaires, etc…
Pour ceux qui n'ont pas d'apport personnel important, pas de prêt secteur libre ! Ils sont donc contraints d’avoir, soit une épargne conséquente, soit de faire de tout petits prêts pour " monter " petit à petit leur projet.
Si, par contre, vous êtes dans la norme, pour le financement de votre construction de maison, plusieurs solutions s'offrent à vous.
Les financements possibles pour votre construction maison
Prêt immobilier secteur aidé : valable pour les résidences principales
• Prêt à l'Accession Sociale (PAS)
Le Prêt à l'Accession Sociale vous permet de financer jusqu'à 100 % de votre projet immobilier, qu'il s'agisse de l'achat d'un logement neuf ou ancien ou de la construction d'une maison individuelle, pourvu que l'investissement concerne une résidence principale.
Le PAS bénéficie de frais allégés, de taux et de conditions encadrés et sécurisés.
Le PAS est cumulable avec :
- les prêts Epargne Logement : PEL, CEL
- le PTZ+
- les prêts Action Logement : 1% logement, prêt aux fonctionnaires, prêt des collectivités territoriales, des caisses de retraite complémentaire et mutuelles
- l'Aide Personnalisée au Logement ou APL
• Nouveau prêt à 0 %
Le prêt 0% est destiné à aider au financement de votre résidence principale, qu'il s'agisse d'un logement neuf ou ancien.
Comme son nom l'indique, c'est un prêt dont le taux est égal à 0 %. Il permet de diminuer le montant de vos autres prêts immobiliers et le coût financier de votre opération. Son montant dépend de la nature de votre opération (neuf ou ancien), du lieu de réalisation et de vos revenus. Sa durée et les conditions de remboursement dépendent aussi de vos revenus.
Le logement est considéré comme résidence principale s'il est occupé au moins 8 mois par an :
• Prêts secteur libre
Il y a pléthore d’offres et il est utile de vérifier certains points ;
Pour pouvoir faire votre choix, il vous faudra réaliser un tableau afin de pouvoir comparer ce qui est comparable, vous pouvez également passer par des sites de comparaison mais attention que ce ne soit pas le site caché d’une banque.
Il est utile de comparer, mais n’oubliez pas que la banque ou l’organisme aussi va scruter vos revenus.
En théorie vous ne devriez jamais être endetté à plus de 30% du montant de vos revenus, feuilles de paie et avis fiscaux à l’appui.
Les autres prêts immobiliers
Les prêts CEL ou PEL
A l’issue, vous pourrez avoir un prêt immobilier au taux fixé au départ.
Le prêt 1% employeur
Si vous êtes salarié dans une entreprise de + de 10 salariés, vous pouvez obtenir un prêt 1%, mais il ne doit pas être le prêt principal. Son montant maximum est plafonné en fonction de vos ressources et de la zone géographique.
Le prêt relais
Ce prêt est en quelque sorte un moyen pour vous permettre d’acheter un bien avant d’avoir revendu le votre, car rares sont les opérations pour lesquelles les dates coïncident parfaitement. Votre banque vous prêtera donc une somme représentant 50 à 80 % de la valeur de votre propriété actuelle, pour faire le lien entre la nouvelle acquisition et la vente.
Le prêt multipalier
Ce prêt permet de réunir en un seul prêt les différents prêts que vous avez obtenus pour avoir une seule durée et un seul montant de remboursement mensuel.
Prêt immobilier : Le prêt in fine
Ce prêt est destiné aux investisseurs qui feront derrière de la location permet de réduire le bénéfice foncier.
Le prêt Pass Travaux
Permet aux salariés et à certains retraités d’obtenir un prêt TRAVAUX à 1.5%. Il est plafonné à 9600€.
Pour finir :
Des assurances obligatoires couvrent les risques pour la banque (invalidité, décès, maladie entraînant une invalidité passagère).
Les assurances facultatives (perte d’emploi).
Un emprunteur âgé ou ayant eu des problèmes de santé sera donc pénalisé !
En cas de refus, vous devrez monter un autre dossier mais sachez que la non obtention du prêt est une clause d’annulation de la transaction.
