Comment choisir un crédit immobilier ?

Jean-François Martin  Publié le - Mis à jour le 12 juin 2019


Pour bien choisir un crédit immobilier, encore faut-il comprendre les termes utilisés par ces spécialistes de la finance car, une fois devant votre banquier ou votre organisme, il sera difficile voire impossible de faire expliquer chaque terme !

Le crédit immobilier se compose du taux, de l'assurance, de la garantie et des frais annexes... Petit tour d'horizon ..

Les taux d'un crédit immobilier

Quand on parle crédit, on pense TAUX de crédit...

Taux nominal

c'est le taux le plus important, c'est la base de calcul.

Taux effectif global

C'est le taux qui doit englober la totalité des frais liés au crédit.

Taux fixe

C'est un taux défini au départ qui ne variera pas, même si les taux de crédit montent sur les années suivantes.

Taux variables ou révisables

Ce crédit, dont le taux d'intérêt a la possibilité d'évoluer selon les modalités du contrat, pourra varier à la hausse ou à la baisse.

La variation de taux entraînera l'ajustement de la mensualité : pour conserver la durée de remboursement ou ajustera la durée ou les deux.

On parlera de taux Capé ou non : prendre un taux Capé permettra de limiter contractuellement les variations hautes et basses du taux.

Crédit immobilier et assurance

Si on vous prête de l'argent, c'est qu'on a quelque part confiance, enfin presque, et pour garantir cette part d'ombre, on vous vendra une assurance !

Assurance décès et invalidité

Assurance chômage

Attention !
D'un crédit immobilier à l'autre, le montant de l'assurance peut varier énormément !

Crédit immobilier et garanties

On vous demandera également avant de vous prêter, des garanties...

Garanties personnelles: la caution (un tiers se porte caution), lettre d'intention, garantie à première demande ..
Garanties réelles : garantie mobilière, immobilière, hypothèques ..

Renseignez vous également sur :
Les frais annexes : les frais de dossiers sont-ils négociables ?
Les pénalités de remboursement par anticipation, est-ce négociable ?
Les frais de notaire, à quel taux ?
L'apport personnel, quelle part ?

Crédit immobilier et primo-accédants ?

Vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt égal à 40% des intérêts payés sur l'année 1 et de 20% sur les quatres années suivantes.

Plafonné à 3750€ si vous êtes célibataire, il sera de 7500€ pour un couple avec 500€ de dépassement par personne à charge.

Si vous réalisez un bâtiment HQE, ce taux sera de 40% pendant 7 ans !!!

Si vous avez une habitation construite entre le 1er Janvier 1948 et le 1er janvier 1990, vous aurez droit au prêt à taux Zéro ou éco prêt à condition bien sûr que les travaux soient faits par une entreprise et qu'ils portent sur l'isolation de la toiture, des murs, le remplacement des fenêtres et portes ou sur l'amélioration du système de chauffage et/ou eau chaude sanitaire.

L'article L.311-1 et suivants du code de la consommation protègent le consommateur, et sa caution, pour tous crédits.

Sauf si il s'agit d'un crédit .

  • inférieur ou égal à 3 mois
  • aux prêts supérieurs à 21 500 euros
  • aux prêts professionnels
  • aux prêts notariés
  • au crédit immobilier

Pour tous crédits, vous devez avoir une offre qui mentionne.

  • nom et l'adresse du prêteur;
  • vos nom et adresse (éventuellement ceux de la caution);
  • le bien ou le service acheté et son prix comptant;
  • les conditions du crédit immobilier, c'est-à-dire : le montant, le taux d'intérêt, la durée, le nombre et le montant des échéances (mensualités), le coût total.

Si vous prenez une assurance, un document explicatif doit vous être remis.

Une offre est valable 15 jours à date de rédaction.

Une fois que vous signez l'offre, vous avez 7 jours pour vous rétracter.

La date mentionnée sur le document doit être obligatoirement celle du jour où vous signez ! Attention aux petits malins qui vous font signer un document antidaté.

AVANT la signature de l'offre préalable de crédit, aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, ne peut vous être réclamé.

APRÈS signature, aucun paiement, en sus de la partie du prix que vous acceptez de payer au comptant, ne peut vous être réclamé.

Le contrat de vente est rompu de plein droit si le crédit immobilier ne vous est pas accordé ou si vous vous rétractez avant les 7 jours : dans ce cas renvoyez le bordereau de rétractation dans un délai de 7 jours à compter de la date de signature de l'offre.

A SAVOIR
Le jour où le contrat a été signé ne compte pas dans les 7 jours ; de plus, si le 7éme jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, le courrier pourra au plus tard être envoyé le lendemain ou premier jour ouvrable. Envoi en recommandé avec AR, c'est le papier de la poste qui fera foi. Dans le cas d'un achat ou votre crédit doit être obtenu par vos soins, faites préciser sur le bon de commande sous réserve d'obtention du crédit, sinon la vente ne pourra être cassée !

crédit renouvelable

Ne l'utilisez pas car il n'est pas lié à un projet spécifique donc pas de possibilité de rétractation, et pas de possibilité de casser une vente puisque ce crédit n'est pas spécifique à cet achat !

Crédit gratuit ?

Le crédit gratuit est un crédit remboursable sans paiement d'intérêts. Il obéit aux même règles que le crédit à la consommation en ce qui concerne le contrat et le délai légal de rétractation : une offre préalable doit vous être faite et vous disposez d'un délai légal de 7 jours pour vous rétracter.

Lors de la communication d'un marchand pour un crédit sans frais, il doit préciser qui prend en charge le coût du crédit et le montant de l'escompte qui sera consenti au consommateur qui paie comptant.

Cependant les publicités, faites hors des lieux de vente, qui proposent de différer les remboursements de crédit sur une période supérieure à trois mois, sont interdites.

Crédit et escompte

Sachez que si vous payez comptant un article pour lequel un crédit gratuit est proposé, le vendeur doit vous appliquer une remise forfaitaire calculée tous les 6 mois et inscrite au JO.

Exemple : un crédit gratuit est consenti sur une durée de 18 mois pour un article dont le prix est de 1 000 euros; le taux d'escompte est de 4,7 %, la remise pour paiement comptant sera de 47 euros et le prix à payer au final est donc de 953 euros.

Attention
La réglementation relative au crédit gratuit ne s'applique qu'aux crédits supérieurs à 90 jours.

Prêt d'argent entre particuliers

Si vous devez prêter de l'argent à quelqu'un, faites, au moment du prêt, une reconnaissance de dette (valable 30 ans).

Au delà de 1500€, cette reconnaissance de dette est obligatoire et doit être écrite à la main par l'emprunteur. Une fois signée en trois exemplaires, elle sera remise au prêteur, à l'emprunteur et le dernier exemplaire enregistré.

Cette reconnaissance de dette devra préciser, le taux et les modalités de remboursement. En cas de problème de remboursement : le tribunal.

Pour un montant < 4 000 euros, démarche aisée; entre 4 001 euros et 10 000 euros, c'est le tribunal d'instance qui sera saisi; 10 001 euros et plus, un avocat vous assistera auprès du Tribunal de Grande Instance.

Une fois signée, la reconnaissance de dette fera foi et seul un manquement grave aux remboursements peut justifier qu'un organisme force l'anticipation du remboursement.
Modèle de lettre

Je soussigné(e) (précisez le nom et le prénom), domicilié(e) (précisez l'adresse), reconnais devoir à (précisez le nom et le prénom), domicilié(e) (précisez l'adresse), la somme de (précisez le montant en toutes lettres et en chiffres), montant du prêt qu'il (elle) m'a consenti par la remise du chèque n° (précisez), tiré sur la banque (précisez) et daté du (précisez).
Je m'engage à lui rembourser cette somme, au plus tard le (précisez la date), majorée d'un taux d'intérêts de (précisez).
Ou
Je m'engage à lui rembourser cette somme en ... fois soit :
- un versement de ... euros le (précisez la date);
- un versement de ... euros le (précisez la date);
- ...
Fait à (précisez la ville),
Le (précisez la date).
Signature

source linternaute.com

Utilisation du crédit immobilier

Le crédit ne doit pas devenir le mode de fonctionnement avec lequel vous financez toutes vos envies, car rapidement votre taux de sur-endettement va vous plonger dans une situation complexe et dans un stress ingérable ... à moins que vous ne soyiez pas sensible aux recommandés, injonctions, huissiers et autres professionnels de la justice !

Mais le crédit est utile dans le cas d'un investissement lourd que vous ne pourriez pas financer à moins d'attendre 25 ans d'économies... Achat voiture, achat maison, études, travaux.

Pour cela, vous devrez prendre une somme à crédit qui, si le professionnel qui vous prête est sérieux, ne devra pas dépasser 33% de vos revenus fixes.

Soit pour un salaire de 1500€, 495€ de remboursement par mois tous crédits confondus.

Si vous dépassez ce taux, les galères risquent de s'enchaîner rapidement et votre vie de devenir un enfer, nous ne tenons pas compte des situations particulières dans ce chiffre mais de la moyenne constatée. Certains internautes nous font part de taux d'endettement de 48, 55, 60%!

Ces taux sont clairement du surendettement, ils peuvent avoir deux causes :

1. Des erreurs de choix et de gestion, liés ou non à des accidents de la vie.

2. Des accidents de la vie (perte d'emploi, maladie...).

Témoignage :
Je suis tombée dans la spirale infernale des crédits "revolver". Tout a commencé après mon divorce. En 2005, je fais un rachat de crédit pour un montant de 12500 €.
Mais, après le divorce, les impôts ont fait une réévaluation de mes revenus car ils considéraient que j'avais dissimulé une partie de ce que j'avais eu lors du divorce ; j'ai eu droit à une saisie sur mon compte courant et un rejet très couteux de tous mes prélevements. Les frais bancaires m'ont ruiné...
Mon budget déjà fragile, ma voiture est tombée en panne : 1400€ de réparation, cerise sur le gateau : chômage et le dossier assedic qui traîne ... Je dois donc 28000€ ou soit 710€ de remboursements mensuels + mon loyer + frais vie courante avec une indemnité chomage de 1080€ !!!!

Achat appartement ou maison, il y a peu de gens qui ont assez d'économies pour consulter les annonces immobilières et acheter une habitation comptant.

Face à cette impossibilité reste le crédit, qu'il s'agisse d' un crédit demandé à la famille, à des amis ou à une banque, le principe est le même.

Quelqu'un, personne physique ou morale, vous avance de l'argent pour une certaine durée et vous devez lui rembourser cette somme au fur et à mesure des échéances prévues.

Demander autour de soi est souvent impossible et c'est donc vers les professionnels que se tournent la très grande majorité des gens.

Les banques sont les premiers prêteurs avec les organismes de crédit.

Comme professionnel on retrouve :

  • banque
  • courtier credit
  • société de crédit
  • 52% des français sont endettés, avec un taux moyen de 56% de leur revenus.

Plus d'informations sur le crédit immobiliersur Credit magazine, le blog du crédit et des financements.