Crédit immobilier pour la construction d’un bien : comment fonctionne-t-il ?

Adrien Danglarde 


Crédit immobilier pour la construction d’un bien : comment fonctionne-t-il ?

Le recours à un prêt immobilier est la voie classique pour financer la construction d’une maison ou de tout autre bien. Ce type de financement se distingue néanmoins des crédits accordés pour l’achat d’un logement ancien. Certaines spécificités sont à noter, notamment en matière de déblocage de fonds. Explications.

Construction d’une maison, du projet au financement

Pour tout projet d’achat immobilier, qu’il concerne un bien neuf ou ancien, la première étape est de le définir avec précision et de déterminer le financement dont vous aurez besoin. Vous devez ainsi vous poser diverses questions :

  • Où souhaitez-vous investir ?
  • Avez-vous déjà un terrain ?
  • Quel type de maison et quels matériaux souhaitez-vous ?

Afin d’avoir une idée plus précise, n’hésitez pas à contacter des professionnels de la construction et à leur demander conseil et devis. Prenez ensuite le temps de vous questionner par rapport à votre besoin de financement. Avez-vous un apport personnel ? Si la réponse est oui, de combien est-il ? Si vous projetez de revendre votre appartement pour construire une maison, quelle plus-value en tirerez-vous ? Pour savoir combien vous pourrez emprunter, contactez votre banquier ou passez par un simulateur d’emprunt. N’oubliez pas non plus de vous intéresser aux assurances et comparez-les afin de savoir laquelle pourrait être la plus avantageuse.

Un courtier peut aussi vous apporter une vision globale du marché et vous aiguiller sur ce à quoi vous pourrez prétendre. Le montant de votre emprunt devra être en cohérence avec votre situation financière et ne pas dépasser le taux d’endettement maximal.

Comment se déroule le montage financier ?

Lorsque vous ferez votre montage financier, voyez si vous préférez séparer l’achat du terrain et les frais de construction. Sachez aussi que lorsque la construction est encadrée par le statut de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), il est possible de financer le projet dans son intégralité. Il en va de même dans le cas où vous auriez votre terrain, et où vous vous engageriez avec un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).

Les frais annexes à ne pas oublier

Dans votre montage financier, n’oubliez pas de prendre en compte les frais annexes. Si certains sont fixes, d’autres varieront en fonction du projet. L’idéal reste que l’apport couvre les frais, parmi lesquels on retrouve ceux de garantie, de dossier ou encore de notaire. Il est possible que s’ajoutent des frais de courtage si vous avez décidé de passer par un courtier en immobilier. Il faudra également s’intéresser aux frais intercalaires, dans le cas d’une construction. Dans ce cas, sachez que vous ne paierez que les intérêts d’emprunt au cours de la période séparant le premier versement bancaire et le déblocage complet des fonds.

Qu’est-il possible de cumuler avec un crédit construction ?

Un prêt immobilier visant à construire une maison ou un appartement peut être cumulé avec une aide au crédit. L’État a ainsi mis en place certains dispositifs, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce prêt est prolongé jusqu'à fin 2023, mais certains critères doivent être respectés pour en bénéficier :

  • Vous ne devez pas déjà être propriétaire d’une résidence principale depuis au moins deux ans.
  • Vos revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui dépend de la zone géographique dans laquelle vous résidez.
  • Votre projet immobilier doit concerner votre future résidence principale.

Cette aide doit aussi être garantie par une assurance invalidité-décès, dont le paiement s’ajoutera aux mensualités. Dans le cas où votre banque n’aurait pas signé de partenariat avec l’État, vous pourriez trouver une liste sur le site de la SGFGAS des établissements agréés.

Le prêt action logement

Le prêt Action Logement peut venir compléter un apport personnel et un crédit immobilier classique. Il se destine aux salariés ou anciens employés de certaines entreprises du secteur agricole et privé. Pour en bénéficier, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années. Dans le cas d’une construction de maison, il est plafonné à 30 % du coût total, en fonction de la zone géographique.

Le prêt épargne logement

Le prêt Épargne Logement (PEL) est une épargne qui est mobilisable après quatre ans de blocage. Elle offre la possibilité d’accéder à un taux privilégié pouvant contribuer au financement d’une construction. Dans le même registre, on retrouve le compte Épargne Logement (CEL) qui doit, quant à lui, exister depuis 18 mois.

En plus de ces aides, il peut être intéressant de se rapprocher des collectivités locales. Certaines communes ou régions ont la possibilité d’aider les emprunteurs dans leur projet de construction.

Quelles sont les formules préférées des banques ?

Les établissements financiers seront d’autant plus aptes à octroyer un prêt à des personnes ayant choisi une formule adaptée à leur profil. Il existe donc plusieurs solutions, à l’exemple de la VEFA. L’avantage est que le promoteur est ici obligé de garantir un parfait achèvement des travaux. Cela assure donc acheteur et prêteur que la remise des clés se déroulera bien. La VEFA concerne particulièrement les résidences d’appartements neufs.

Les lotissements de maisons semi-individuelles ou individuelles

Le lotissement est aujourd’hui une solution préférée des ménages souhaitant faire construire une maison. Ici, le promoteur vend le terrain et l’habitation. Elle propose différents modèles et chacun peut donc choisir en fonction de ses goûts et de son budget. Cette formule est appréciée des banques, le niveau de protection étant identique à celui de la VEFA. Le promoteur immobilier doit, entre autres, assurer le parfait achèvement et la maison bénéficiera de la garantie décennale.

Le contrat de construction de maison individuelle

Le CCMI est la solution préférée des banquiers pour qui souhaite acheter un terrain et construire sa maison. Une seule entreprise se charge alors du projet et l’acquéreur n’a qu’à trouver l’emplacement. C’est le constructeur qui fournit le plan et se charge de la livraison clés en main. Le prix est donc connu à l’avance, ce qui représente une sécurité supplémentaire pour les établissements financiers. Elles s’attacheront simplement à vérifier les documents du bâtisseur, à l’exemple de son assurance dommages ouvrage.

Pour conclure

Le crédit construction est donc un outil de financement pouvant s’adapter à de nombreux projets. Cumulable avec diverses aides, il vous faudra néanmoins prendre le temps de constituer au mieux votre projet et votre demande de financement.