Terrain constructible

Jean-François Martin  Publié le - Mis à jour le 07 août 2019


Un terrain constructible ou non, possède une carte d'identité et des caractéristiques qui vous permettront ou non d'en faire votre havre de paix. Il est extrêmement important de bien vous renseigner avant l'achat d'un terrain auprès de la mairie, pour connaître ses caractéristiques, sachant que d'une année sur l'autre un PLU d'une commune peut faire passer votre terrain de constructible à non constructible (et vice versa), il est alors très risqué d'acheter une parcelle en vue de construire un jour, pour se retrouver deux ans après si les travaux n'ont pas été débutés avec un pré sans valeur.

Etat civil du terrain constructible : le cadastre

Véritable " état civil " de la propriété, le cadastre en détermine physiquement chaque parcelle afin de permettre une juste répartition de l'impôt foncier, d'établir des plans au niveau national à grande échelle mais permet aussi d'identifier les biens des propriétaires et leurs droits.

Les documents du cadastre sont consultables librement et gratuitement à la mairie, un double existant au service départemental du cadastre. Ils se composent du plan parcellaire ou cadastral (subdivision géographique en sections, feuilles, lieux-dits et parcelles) et du registre des états de section (cad la légende du plan). La matrice cadastrale, quant à elle, est un livre réunissant, pour chaque propriétaire, les parcelles lui appartenant sur le territoire d'une même commune.

Les mairies délivrent, si vous le souhaitez, des extraits des matrices cadastrales et des états de section ; par contre extraits ou feuilles de plan, copies de croquis d'arpentage sont délivrées seulement par le service départemental du cadastre.

Le cadastre a une valeur indicative et ne remplace pas le bornage, fait par un géomètre expert, ni les actess de notaire.

POS, PLU : ils encadrent la répartition du terrain constructible

La loi ALUR met fin aux POS et favorise les PLU, les communes qui n'auront pas optées pour le PLU en Mars 2017 verront leur POS annulé et ce sera le RNU (régle nationale d'urbanisme) qui régira la limitation du droit de propriété.

Depuis le 1er avril 2001, les Plans Locaux d'Urbanisme remplacent les Plans d'Occupation des Sols.

Le souci d'instaurer une meilleure politique locale d'aménagement avec des procédures plus rapides quant à l'élaboration ou la révision du plan et une concertation accrue et privilégiée avec les habitants sont à l'origine du P.L.U.

Ainsi il existe dorénavant un P.A.D.D. ou Projet d'Aménagement et de Développement Durable, compréhensible pour tous, une lisibilité accrue également des définitions des zones communales (ex: zones à urbaniser devenant AU au lieu de NA au P.O.S) et une carte communale qui devient un véritable document d'urbanisme (pour les petites communes qui ne souhaitent pas s'engager dans la voie du P.LU.).

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carte cadastre avec terrain constructible

Un terrain constructible oui mais pourquoi ?

Le PLU ou le RNU est consultable en mairie, il comprend plusieurs documents :

  • - graphiques avec les différentes zones (U,UA,UB...) .
  • - un règlement avec les règles d'urbanisme applicables aux terrains constructibles figurant sur le plan pour les terrains constructibles.
  • - le coefficient d'occupation du sol ou C.O.S lui est supprimé et remplacé par d'autres critères tels que l'emprise au sol, la hauteur de bâtiment par exemple, ceci dans un souci de densification des zones construites.
  • - la hauteur maximum des constructions
  • - le stationnement des véhicules
  • - l'emprise des constructions au sol
  • - les conditions d'accès et de voirie
  • - les caractéristiques des terrains, etc....
  • - des annexes (liste emplacements réservés, schémas des réseaux...)

Notons également que la notion de surface minimum pour une parcelle constructible est supprimée du PLU, ceci permet de construire sur des petites parcelles, de revendre une partie de son terrain, de densifier encore une fois les centres villes et villages.

Il est important de connaître le P.O.S. ou le P.L.U. de votre municipalité, et notamment de faire attention en cas de modification ou de révision de ce dernier, que votre terrain constructible ne soit pas changé de zone, ou que le cos soit affecté. Passez par une agence immobilière pour disposer de l'ensemble des informations.

 


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Droit et législation