Maison à rénover

Jean-François Martin  Publié le - Mis à jour le 21 juin 2019


Voici quelques points à prendre en considération si vous souhaitez rénover une maison, voire la réhabiliter. Un achat impulsif risque à la longue de devenir un cauchemar financier car une rénovation lourde demande du temps et des moyens.

Lors de la visite, un bon vendeur saura trouver des arguments pour gommer les défauts ou du moins pour les minimiser, c'est son métier ; par contre ensuite, vous devrez faire face seul aux problèmes puisque, à moins que la maison n'ait vraiment des vices cachés, vous achetez en l'état et ce que vous n'aurez pas bien jugé ne relève pas du vice caché.

Analyse d'une jolie petite maison assez ancienne -autour de 1850- dans le centre de la France.

maison à rénover
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Cette maison de hameau de 40m² au sol avec deux étages et une grange (90m²) est un joli bien : vendue moins de 25 000€ avec 200m² de terrain devant, elle a fait l'objet d'un début de rénovation dans la partie grange qui compte deux beaux volumes de 50m² environ par étage.

La façade principale est tournée vers le sud et la façade est en assez bon état ; la maison est en pierre avec une partie des murs en pisé.

rénovation-maison
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Maison à rénover : premier poste à vérifier, la toiture ..

La toiture est un poste important, car un changement est rapidement coûteux ; de plus une toiture défectueuse depuis plusieurs années peut affecter les murs et toute la maison..

Ici, la toiture a été refaite il y a une dizaine d'années et semble en bon état, même si une petite fuite dans la grange semble possible.

Si vous pouvez effectuer une contre-visite un jour de pluie, n'hésitez pas : la maison sera moins attirante, mais certains défauts peuvent alors apparaître.

rénovation-maison
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Maison à rénover : vérification des murs

Après la toiture, les murs : une maison comme celle-ci peut présenter des fissures, affaissements, faux aplombs, murs bombés, ce qui fragiliserait le bâti. On voit d'ailleurs bien que, sur la façade nord, deux fissures au niveau des génoises indiquent un mouvemnt de terrain ou un affaissement des fondations.

maison rénovation
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Le plus ennuyeux c'est que le bas du mur est bombé avec une fissure, ce qui demande réflexion quant à l'ampleur des travaux de stabilisation.

Maison à rénover
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Maison à rénover : vérification des planchers

Autre poste important à vérifier dans le cas d'une maison à rénover : l'état des planchers intermédiaires (poutres et solives) même si, dans ce cas, la maison n'ayant pas eu de rôle d'habitation depuis plus de 100 ans, on ne considérera que les poutres comme importantes.

maison-à-rénover
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Si les poutres du 1er étage sont solides et récupérables, ce n'est pas le cas du 2ème étage ; il faudra donc tout tomber et changer ; même si ce n'est pas un poste ruineux, il faudra le prévoir dans le budget rénovation. Les cloisons sont en brique et plâtre et seront conservées et doublées pour conserver leur inertie.

maison-à-rénover
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La cuisine comportait une imposante cheminée, plutôt rustique mais dont la partie supérieure a été partiellement détruite ; on retrouve le bois couvert de goudron et de suie (un sablage en viendra à bout). Le sol est en terre battue sur la totalité du RDC, on réfléchira comment utiliser ce qui peut se révéler un avantage (pas besoin de casser un sol existant inadéquat).

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Maison à rénover : autres postes à vérifier

On veillera également à vérifier la présence à proximité de l'eau, de l'électricité, de l'internet et d'un réseau d'évacuation des eaux usées. Si une solution d'assainisement individuel doit être installée, il faudra voir où cela est possible et quel surcoût cela représente. Il restera le poste menuiseries car tout est à changer et les cotes ne sont pas standard, ce qui veut dire du sur mesure...

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Maison à rénover : le prix

Si on compte 600€/m² pour une rénovation bien faite en autoconstruction, la maison fait presque 200m² avec la grange, ce qui représente un budget de 120 000€ à quoi il faut rajouter la mise de départ de 25 000€, soit une belle maison pour 150 000€ !

Un petit bémol : pas de belle vue !