Comment savoir si un terrain est constructible ?

Jean-François Martin  Publié le - Mis à jour le 10 juillet 2019


Comment savoir si un terrain est constructible ?

Vous avez comme projet de faire construire votre maison et vous avez trouvé le terrain idéal. Néanmoins, êtes-vous certain de sa constructibilité ? Quelles sont les démarches pour savoir s’il est constructible ? Aspect juridique, viabilisation, structure physique…, il est tout à fait possible de faire ces vérifications par soi-même. Découvrez les démarches à effectuer pour savoir si le terrain que vous souhaitez acheter est constructible.

Le terrain est-il dans une zone légalement constructible ?

Pour savoir si votre terrain est dans une zone éligible à la construction, il faut savoir si votre commune a autorisé cet emplacement à la construction. Chaque commune certifie les zones légalement constructibles de la ville par un document local. Il peut s’agir du PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou de la carte communale. S’il n’y a pas le document local, référez-vous à la Réglementation Nationale de l’Urbanisme (RNU).

Pour être constructible, votre terrain doit être intégré dans des zones urbaines (U), situées en agglomération et profitant des raccordements déjà existants, ou dans des zones à urbaniser (1AU) situées à proximité des réseaux d'assainissement, de communication ou d'énergie. À l’inverse, certaines zones ne sont pas constructibles ou très rarement. C’est le cas des zones agricoles (A) qui sont constructibles seulement pour des bâtiments en lien avec l’activité agricole. Quant aux zones naturelles et forestières (N) ou les terres soumises aux risques naturels comme les inondations, elles ne sont pas constructibles.

Il faut donc vous renseigner auprès du service urbanisme de la commune de votre futur terrain pour consulter le PLU et les arrêtés ou décisions officielles.

Faire la demande du certificat d’urbanisme

Pour savoir avec exactitude si vous pourrez construire, vous pouvez faire la demande à la mairie d’un certificat d’urbanisme. Il existe deux types de certificats :

  • Le certificat d’urbanisme d’information : le dossier est à présenter en 2 exemplaires et doit être traité dans un délai de 1 mois par la mairie. Il contient la liste des taxes du terrain, les règles d’urbanisme ainsi que les limitations au droit à la propriété ;
  • Le certificat d’urbanisme opérationnel : ce dossier à la particularité de préciser en plus si votre terrain est raccordé aux différents réseaux (sanitaire, énergie…). Il est à réaliser en 4 exemplaires et le délai de réponse se fait sous 2 mois.

Ces deux certificats ont une durée de validité de 18 mois.

À noter : chaque terrain a un numéro de cadastre propre qui se réfère au numéro de la parcelle du terrain sur le plan. En demandant un relevé cadastral, vous pourrez délimiter avec exactitude votre terrain et vérifier la zone dans laquelle il se situe avec précision.

Qu’en est-il de la viabilité du terrain ?

Eh oui, si un terrain peut être juridiquement constructible, il peut ne pas l’être en pratique au moment de la réalisation de votre projet. On parle alors de la viabilisation du terrain. En effet, bien que le terrain ait été validé par la municipalité, il doit pouvoir être relié aux différents réseaux nécessaires à la construction d’une habitation. Le terrain doit alors être connecté au réseau de la voirie et doit être raccordé aux différents réseaux, surtout au réseau d'assainissement.

Renseignez-vous auprès de votre mairie afin de savoir si certains raccordements ont déjà été effectués ou pour savoir les démarches d’une viabilisation complète. Vos demandes de raccordements doivent ensuite se faire auprès de chaque service compétent. N’hésitez pas à faire plusieurs devis pour chacun des réseaux, chacun d'entre eux pouvant vous être très coûteux, surtout si votre terrain est très isolé.

Quelles sont les caractéristiques physiques pour construire ?

La nature physique d’un terrain peut devenir un frein à la construction ou du moins limiter les faisabilités. En effet, la géologie du terrain, son inclinaison ou sa végétation peuvent rendre le lieu inconstructible. La municipalité ne prend pas en cause les caractéristiques physiques d’un terrain pour le décréter constructible, c’est au propriétaire ou à l’acheteur d’effectuer les études de faisabilité auprès d’un spécialiste. Il se chargera aussi de vous chiffrer les travaux à prévoir en supplément de votre construction.